行業深度調整 地產金融化日趨明顯

行業分化加劇，地產投資再創新低;在艱難的轉型中，企業的利潤持續下滑;在互聯網大潮下，房企仍在探索新模式;政策利好不斷，但房地產行業仍處于深度調整的態勢。

盡管調整之勢不可逆轉，但并非無可作為。各大房企巨頭加速進軍金融，其探索與實踐或許為行業踏出一條光明大道。那么，目前，地產金融機會如何?挑戰又何在?

行業深度調整

自2014年起，房地產行業的整體發展進入到深度調整階段，房地產景氣指數、房地產商信心指數不斷下降，投資增速亦連續22個月下滑。

業內分析人士指出，主要是因為房屋新開工面積及土地購置面積、商品房銷售面積均有所下降。更主要的原因在于全國房地產市場整體仍處于供大于求的狀態，除四個一線城市外，絕大部分城市的供應泡沫十分明顯，投資過剩、庫存過大已成為行業的主要矛盾。

自2011年以來，房地產投資額一直高于銷售額，表明開發商資金正不斷沉淀于存貨中，供大于求的情況還在繼續。只有銷售額大于投資額的時候才能說明供大于求的情況開始改善。

而過大庫存造成的供應泡沫不像房價泡沫那樣惹人注目，它像一種慢性病，隱蔽性也較強。但供應泡沫危害很大，會積壓巨額資金，導致行業利潤快速下滑，部分項目面臨資金鏈斷裂和爛尾危險，嚴重影響了行業健康發展。

業內分析人士指出，房地產行業當前第一要務不是增加投資，而是控制投資，消化巨量顯性和隱形庫存。只有加快庫存銷售才是恢復行業健康辦法。

不可否認，房地產行業已進入了白銀時代，更意味著行業深度調整加速。

　房地產金融化趨勢明顯

在行業深度調整加速之際，品牌房企都在積極探索、轉型、尋求新的方向。向產業鏈的上下游延伸是眾多企業的選擇，一方面金融化趨勢走強，一方面增加服務屬性。全聯房地產商會執行會長任志強表示，此前開發商主要面向銀行抵押、借貸，金融模式單一，但近期地產金融有了很多變化，包括股權融資、債權發行，以及互聯網眾籌等新形式。在這樣的市場環境下，誰能用好金融杠桿，誰能駕馭金融手段，誰就能贏得勝勢。

近兩年來，隨著利率市場化、匯率市場化、金融改革的推進，房地產金融化趨勢更加明顯，“互聯網+金融”的興起，也為房企創新更加靈活的融資工具和融資手段提供了更多的可能性，而向商業、產業、養老、旅游、文化等業務領域的轉型也為房地產與金融業的融合提供了大量新契機。基于對房地產金融化的共識，2015年以來，萬科、萬達、華夏幸福等品牌房企紛紛加速房地產金融化的嘗試，搶占“大金融”布局的制高點。

從品牌房企金融化階段來看，部分品牌房企多方面涉足金融領域，形成各業務之間的合縱連橫、緊密結合，力求打造金融地產財團模式，形成“大金融”的綜合布局，如綠地、萬達、泛海控股等將構建全方位、體系化的大金融平臺;部分房企涉足與實際需求相關的金融領域，如保利、新湖中寶等圍繞交易環節建立的互聯網金融，萬科圍繞社區商業、購物中心等基礎資產的房地產投資信托基金(REITs)等。

金融行業規模大、盈利能力強，作為投資標的，房企可獲取豐富的投資收益;房地產金融化可為房地產產業生態鏈提供金融服務，實現與房地產主業的協同發展，也可作為房企業務轉型的重要戰略方向，開辟新的利潤增長點。伴隨大資管時代的深入發展，房地產企業應具有充分的前瞻意識，盡快熟悉和介入金融行業，更好地與金融融合發展，幫助企業挖掘行業的無窮機遇，提升競爭力。

與此同時，企業更應清醒認識布局金融業務的難度和風險，包括對于發起設立金融公司面臨的審批難度較大、行業競爭加劇等風險;投資中小型金融機構面臨的普遍存在不良貸款等金融風險。企業應從自身的發展戰略、運營模式和資本實力出發，審慎選擇適合自身的金融化路徑。

那么，如何選擇合適的金融化路徑?于2015年11月12日在北京舉辦的“中國不動產金融年會·2015”，聚集了數百位行業大咖，他們通過思想碰撞，將揭開謎底。